상가 임대차 보호법에서 꼭 알아야 할 핵심 내용 총정리

상가를 임대해서 장사를 하거나, 처음 창업을 준비하는 분들이라면
상가 임대차 보호법은 반드시 알고 있어야 합니다.
모르면 손해 보고, 알면 최소 수천만 원까지 지킬 수 있는 법이기 때문입니다.

이번 글에서는 상가 임대차 보호법에서 임차인이 보호받을 수 있는 핵심 권리를
2025년 기준으로 쉽고 정확하게 정리해 드리겠습니다.



상가 임대차 보호법이란?

상가 임대차 보호법은
👉 임대인과 임차인 사이의 불균형을 바로잡기 위한 법으로
소상공인·자영업자의 영업권과 보증금을 보호하는 것이 목적입니다.

특히 임대료 인상, 계약갱신, 권리금 문제로 분쟁이 많은데
이 법을 기준으로 판단하게 됩니다.



1. 상가 임대차 보호법 적용 대상

모든 상가가 자동 적용되는 것은 아닙니다.

✔ 적용 기준 (환산보증금)
• 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
• 지역별 기준 금액 이하일 경우 적용

📌 대부분의 일반 소상공인은 적용 대상에 해당합니다.



2. 계약갱신요구권 (최대 10년)

상가 임대차 보호법에서 가장 중요한 권리입니다.
• 임차인은 최대 10년까지 계약 갱신 요구 가능
• 임대인은 정당한 사유 없이는 거절 불가

❌ 임대인이 거절 가능한 경우
• 월세 3기 이상 연체
• 무단 전대
• 재건축·철거 예정 (요건 충족 시)

👉 “2년만 계약됩니다”라는 말, 법적으로 무효일 수 있습니다.



3. 임대료 인상 한도는 연 5%
• 계약 갱신 시 연 5% 초과 인상 불가
• 특약으로 10%, 20% 올린다? → 무효

📌 임대료 분쟁 시 가장 많이 사용되는 조항입니다.



4. 권리금 보호 (임대인 방해 금지)

임차인은 장사하면서 쌓은 권리금 회수 권리를 보호받습니다.
• 신규 임차인 주선 가능
• 임대인은 정당한 사유 없이 거절 불가

✔ 보호 기간
→ 계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지

👉 이 기간에 임대인이 방해하면 손해배상 대상이 됩니다.



5. 대항력과 우선변제권

상가 임대차 보호법에서 보증금 보호의 핵심입니다.

✔ 대항력
• 상가 점유 + 사업자등록
• 임대인이 바뀌어도 계약 유지

✔ 우선변제권
• 확정일자 받으면
• 경매·공매 시 보증금 우선 변제

📌 입주 즉시 사업자등록은 필수입니다.



6. 묵시적 갱신
• 계약 종료 6개월~1개월 전
• 임대인·임차인 모두 아무 말 없으면

👉 자동으로 1년 연장

모르는 분들이 의외로 많아 분쟁이 자주 발생합니다.



상가 임차인이 꼭 주의할 점
• 계약서 특약 꼼꼼히 확인
• 구두 약속은 반드시 문자·카톡 기록
• 권리금 관련 내용은 증거 확보
• 분쟁 예상 시 초기 법률 상담 권장



마무리 정리

상가 임대차 보호법에서 보장하는 권리는
👉 아는 사람만 지킬 수 있습니다.
• 계약갱신요구권 10년
• 임대료 인상 5% 제한
• 권리금 회수 보호
• 보증금 우선변제권

상가 계약을 앞두고 있다면,
지금 이 글을 기준으로 한 번 더 체크해 보시기 바랍니다.